Società immobiliare della Florida accusata di "furto di azioni" da parte dei proprietari di case di St. Louis

May 10, 2023

Dianne Allen posa davanti alla sua casa di Berkeley mercoledì 21 dicembre 2022. Allen afferma che non avrebbe firmato un accordo con MV Realty della Florida se si fosse resa conto che avrebbe messo un privilegio contro la sua casa in cambio di un aumento di $ 500. pagamento anticipato. Ora, il suo titolo è offuscato e non può stipulare un mutuo per la casa per ristrutturare la sua cucina.

ST. LOUIS – Dianne Allen aveva ignorato le chiamate da un numero che non riconosceva. Ma dopo così tante, alla fine ha ceduto.

La donna dall'altra parte le chiese se era la proprietaria dell'8441 Midwood Avenue a Berkeley. "Di cosa si tratta?" chiese Allen. "Potresti avere diritto fino a 2.000 dollari in contanti anticipati se accetti di utilizzare il nostro servizio immobiliare", ha detto la donna.

Allen aveva bisogno di soldi per recuperare i pagamenti del suo camion. E prima della fine di quella giornata d'agosto, un notaio era a casa sua, a sfogliare le carte da farle firmare. Le hanno dato un assegno di 500 dollari.

"Continuavo a dire: 'qual è il problema?'", Ha detto Allen. "Se avessi saputo che ci sarebbe stato un vincolo sulla mia casa non avrei mai firmato."

Ma la società, MV Realty, ha registrato un privilegio contro la casa, garanzia per l'accordo quarantennale firmato da Allen per utilizzare la società di intermediazione immobiliare della Florida se mai avesse venduto.

Ora, Allen non può sottoscrivere il mutuo per la casa che sperava di utilizzare per ristrutturare la sua cucina a causa del vincolo extra sulla sua proprietà. È probabile che le banche siano restie al rifinanziamento. E fino al 3% del valore della sua casa - un valore determinato da MV Realty - è ora dovuto a MV Realty, tramite una commissione di intermediazione o una commissione di risoluzione in base a una clausola che sembra quasi progettata per essere attivata, ha affermato Rob Swearingen, un avvocato con lo studio legale senza scopo di lucro Legal Services of Eastern Missouri in rappresentanza di Allen.

MV Realty afferma che i suoi contratti sono progettati solo per impegnare i proprietari di casa a utilizzare i suoi intermediari se mai dovessero vendere la casa, e la loro commissione del 3% è in linea con gli standard del settore. Un contratto esaminato dal Post-Dispatch contiene una disposizione che specifica che verrà registrato un vincolo sulla proprietà.

Ma, oltre a far scattare una penale del 3% del valore della casa se la casa viene venduta tramite un intermediario non MV Realty, l'accordo quarantennale prevede una clausola di risoluzione anticipata che scatta se la casa viene trasferita agli eredi e questi non t rinnovare l'impegno al contratto entro pochi giorni.

"È come una granata nascosta di cui tutti si dimenticheranno e di cui gli eredi non verranno a conoscenza", ha detto Swearingen, che sta preparando una causa contro MV Realty per le sue pratiche. "È un dispositivo per il furto di azioni, ecco di cosa si tratta."

I servizi legali stimano che MV Realty abbia stipulato contratti con almeno 100 proprietari di case nel Missouri, circa 40 dei quali nella regione di St. Louis, secondo i registri immobiliari.

La società ha recentemente attirato l'attenzione dei procuratori generali dello stato e dei membri del Congresso.

Alla fine di novembre, Ashley Moody, procuratore generale della Florida, dove ha sede la società, è stata la prima a sporgere denuncia contro la società, accusando pratiche commerciali ingannevoli e violazioni della legge sul telemarketing. La causa del procuratore generale della Florida cita i documenti di un servizio di telemarketing che indicano che MV Realty ha lasciato oltre 6,8 milioni di messaggi vocali che pubblicizzavano i loro "accordi di benefici per i proprietari di case".

"Per un'azienda depredare ignari proprietari di case in un modo che li vincola in un obbligo di 40 anni progettato per sottrarre capitale dalla proprietà è vergognoso", ha detto Moody in un comunicato stampa del 29 novembre che annunciava la causa.

La scorsa settimana, sia il procuratore generale della Pennsylvania Josh Shapiro che il procuratore generale del Massachusetts Maura Healey hanno intentato una causa simile contro la società. L'ufficio di Shapiro afferma che MV Realty afferma di aver stipulato circa 32.000 "accordi di benefici per i proprietari di case" a livello nazionale, rispetto a quasi 7.800 nel 2021.

"MV Realty è una truffa che sfrutta gli abitanti della Pennsylvania in situazioni finanziarie vulnerabili", ha detto Shapiro in un comunicato la scorsa settimana.

In una dichiarazione, la portavoce di MV Realty, Diana London, ha affermato che è "impegnata a lavorare con politici, regolatori e procuratori generali ove necessario" e che "siamo fiduciosi che, dopo una completa esposizione dei fatti, queste discussioni rafforzeranno il modo in cui l'attività di MV Realty le transazioni siano legali ed etiche e che il nostro team operi nel pieno rispetto delle leggi statali e federali."